Im Mai 2026 wechselte das größte Mietwohnungsportfolio Polens den Besitzer, und der Käufer kommt aus Deutschland. Vantage Development, eine Tochter der Hamburger TAG Immobilien Group, übernahm 18 fertiggestellte Projekte von Resi4Rent mit 5.322 Wohnungen in Warschau, Krakau, Breslau, Danzig, Łódź und Posen. Auf dem Preisschild standen über 2,437 Milliarden Złoty, rund 575 Millionen Euro, bei einer für 2026 erwarteten Nettoanfangsrendite von etwa 6,3 Prozent.
Der Zeitpunkt ist kein Zufall. Im deutschen Wohnungsbau kommt derzeit wenig in Betrieb: 2025 wurden laut Statistischem Bundesamt 206.600 Wohnungen fertiggestellt, 18 Prozent weniger als im Jahr davor und so wenige wie zuletzt 2012. Die Baugenehmigungen steigen zwar erstmals seit 2021 wieder, bis daraus fertige Wohnungen werden, vergehen aber Jahre. Wer im Wohnsegment investieren will, findet zu Hause wenig Produkt.
Umso interessanter ist die Frage, was sich aus dem Deal für andere Investoren ableiten lässt. Ein Blick auf die Datenlage hilft weiter.
Die wirtschaftliche Ausgangslage
Polens Wirtschaft wächst spürbar: Das reale Bruttoinlandsprodukt legte 2025 um 3,6 Prozent zu, nach 3,0 Prozent im Vorjahr. Auch das Kapital kommt zurück, CBRE zählt für das erste Halbjahr 2026 Immobilientransaktionen im Wert von über 3,03 Milliarden Euro, den stärksten Jahresauftakt seit 2018. Die Zahl umfasst den gesamten gewerblichen Markt, zeigt aber, dass internationales Kapital wieder in Polen investiert.
Was PRS bedeutet und wie groß der Markt wirklich ist
Hinter dem Kürzel PRS, kurz für Private Rented Sector, steckt ein einfaches Prinzip: Ein institutioneller Eigentümer besitzt ein ganzes Gebäude oder Quartier und vermietet die Wohnungen professionell, mit eigenem Management und standardisierter Ausstattung. Das Gegenmodell kennt in Deutschland jeder, den privaten Vermieter mit ein, zwei Eigentumswohnungen.
In Polen ist diese Variante noch jung. Laut BNP Paribas Real Estate waren Ende 2025 rund 30.700 PRS-Wohnungen in Betrieb, gut 20 Prozent mehr als ein Jahr zuvor. Über zehn Jahre gerechnet wuchs der Bestand im Schnitt um 58 Prozent pro Jahr.
Solche Raten klingen spektakulär, bis man sie ins Verhältnis setzt. JLL schätzt den privaten Mietwohnungsmarkt in Polen auf rund 1,2 Millionen Wohnungen. Von hundert Mietwohnungen gehören damit knapp drei einem institutionellen Eigentümer. Die Quote von etwa 2,6 Prozent ist eine grobe Rechnung aus zwei Quellen mit unterschiedlicher Methodik, die Größenordnung stimmt aber. Selbst nach einem Jahrzehnt rasanten Wachstums steckt der professionelle Mietwohnungsmarkt in den Anfängen, und genau darin liegt für Investoren der Reiz.
Ende 2025 waren rund 5.000 weitere PRS-Wohnungen im Bau, Fertigstellung 2026 und 2027. Diese Zahl sollte man von den größeren Pipeline-Meldungen trennen: Was im Bau ist, kommt mit hoher Wahrscheinlichkeit auf den Markt, was angekündigt ist, kann sich verschieben oder entfallen.
Warum der Vergleich mit Deutschland in die Irre führt
An dieser Stelle liegt ein Denkfehler nahe: Wenn der polnische Mietwohnungsmarkt so wenig institutionalisiert ist, müsste er sich doch irgendwann deutschen Verhältnissen annähern. Die Zahlen sprechen dagegen.
Deutschland ist laut Eurostat das einzige EU-Land, in dem die Mehrheit zur Miete wohnt, 2024 waren es 53 Prozent. Im EU-Durchschnitt liegt die Mieterquote bei 32 Prozent. Polen kommt auf eine Eigentumsquote von 87,1 Prozent, und diese Prägung verschwindet nicht innerhalb einer Generation.
Realistischer ist ein anderes Bild: Mietwohnen bleibt in Polen ein kleineres Segment, das gerade professionalisiert wird. Wer dort investiert, setzt auf diese Professionalisierung, nicht auf einen gesellschaftlichen Umbruch.
Die Stadt allein sagt noch nichts
Der Markt konzentriert sich auf drei Standorte: Ende 2025 entfielen 32 Prozent des PRS-Bestands auf Warschau, 19 Prozent auf Krakau und 16 Prozent auf Breslau.
Für die Projektprüfung hilft das nur bedingt weiter. Zwei Vorhaben in derselben Stadt können völlig unterschiedlich abschneiden, je nachdem, ob sie an einer Metrostation liegen oder zwanzig Busminuten entfernt, ob große Arbeitgeber und Hochschulen in der Nähe sitzen und wie viel Konkurrenzangebot es gibt. Auch Regionalstädte wie Kattowitz können sich rechnen. Entscheidend ist der einzelne Standort, nicht das Ranking der Stadt.
Was die Rendite beeinflusst
Die Renditen sprechen weiterhin für den Markt. BNP Paribas Real Estate beziffert die Spitzenrendite im polnischen PRS für Ende 2025 auf rund 5,5 Prozent, die übliche Spanne liegt zwischen 5,5 und 6,5 Prozent.
Der gleiche Bericht benennt aber auch die Bremsen: regulatorische Unsicherheit an erster Stelle, dazu Währungsrisiken durch den Złoty sowie hohe Grundstücks- und Finanzierungskosten.
Ob ein Projekt funktioniert, entscheidet sich an sehr konkreten Stellschrauben: Grundstückspreis, Dauer des Genehmigungsverfahrens, Bau- und Vergabekosten, Finanzierungsstruktur, Wohnungsmix, Flächeneffizienz, Betriebskosten, Vermietungsgeschwindigkeit und Exit-Strategie. Ein wachsender Markt trägt nicht automatisch jedes Projekt darin.
Der demografische Einwand
Ein Einwand taucht in Gesprächen über Polen regelmäßig auf: Die Bevölkerung schrumpft. Das stimmt, Ende 2025 lebten rund 37,3 Millionen Menschen in Polen, etwa 157.000 weniger als ein Jahr zuvor.
Die Zahl allein führt aber in die Irre. Ende März 2026 waren gut 1,3 Millionen ausländische Staatsangehörige in der polnischen Sozialversicherung gemeldet, rund acht Prozent aller Versicherten. Sie arbeiten in Polen und brauchen eine Wohnung. Ein direkter Beleg für PRS-Nachfrage ist das nicht, es zeigt aber, wie wenig die nationale Bilanz über einzelne Standorte aussagt. Für eine Investitionsentscheidung zählen Beschäftigung, Zuzug und Haushaltsbildung in der jeweiligen Metropolregion.
Und der Resi4Rent-Deal? Er beweist, dass sich in Polen ein Portfolio von über einer halben Milliarde Euro aufbauen, stabilisieren und an institutionelles Kapital weiterreichen lässt. Dass diese Tür für jedes einzelne Projekt offensteht, folgt daraus nicht.
Warum der Partner vor Ort über den Erfolg entscheidet
Damit rückt die Umsetzung in den Mittelpunkt. Genehmigungsverfahren laufen in Polen nach eigenen Regeln, Baukosten lassen sich nur mit lokalen Vergabestrukturen kontrollieren, und ob ein Grundriss zum örtlichen Mietermarkt passt, weiß man in Warschau besser als in Frankfurt. Aus der Ferne ist das kaum zu steuern. Die Wahl des Entwicklungspartners gehört deshalb in jede Projektprüfung.
Ein Beispiel ist Activ Investment, nach eigenen Angaben seit 1996 auf dem polnischen Markt tätig und mit 7.200 verkauften Wohnungen. Aufschlussreich ist ein Projekt in Krakau: An der Racławicka-Straße hat Activ Investment für Zeitgeist Asset Management einen BREEAM-zertifizierten Komplex mit 182 voll möblierten Mietwohnungen und einem Studentenwohnheim mit 289 Betten realisiert. Betrieben werden beide Teile von ZEITRAUM Hospitality & Living, einer Tochter von Zeitgeist Asset Management. Das Projekt zeigt, was institutionelle Investoren in Polen brauchen: einen Entwicklungspartner, der Genehmigung, Bau und Produktzuschnitt vor Ort verantwortet, während das Kapital aus dem Ausland kommt.
Polen bleibt Wohnmarkt mit Substanz
Polen bleibt für institutionelle Investoren ein Wohnmarkt mit Substanz. Die Jahre, in denen fast jedes Projekt funktionierte, sind aber vorbei. Was heute zählt, ist die Auswahl: der richtige Standort, eine durchgerechnete Kalkulation und ein Partner, der vor Ort liefern kann.
Quellen
Statistisches Bundesamt (Destatis): 18,0 % weniger fertiggestellte Wohnungen im Jahr 2025, 22.05.2026; 10,8 % mehr Baugenehmigungen für Wohnungen im Jahr 2025, 18.02.2026
Statistics Poland (GUS): Gross Domestic Product in 2025 – preliminary estimate; Socio-economic Situation of the Country – 2025, 30.01.2026
CBRE: Poland Investment Figures Q2 2026, 24.07.2026
BNP Paribas Real Estate Poland: Institutional Private Rented Sector (PRS) in Poland, H2 2025
JLL: Living Sector in Poland 2025, April 2025
Eurostat: Housing in Europe – 2025 edition
Echo Investment / Griffin Capital Partners: Resi4Rent PLN 2.437 billion portfolio transaction completed, 27.05.2026
ZUS: FUS stabilnie rozpoczął 2026 rok
Activ Investment: Unternehmensangaben; Projektinformationen ZEITRAUM Racławicka
