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Der Mangel an Wohnraum in Deutschland treibt Städte und Gemeinden um. Gleichzeitig stehen vielerorts Büroimmobilien leer, da die Nachfrage nach Büroflächen sinkt. Eine kluge Lösung kann die Umnutzung vorhandener Flächen sein. Die Umwandlung von Büroräumen in Wohnungen hat das Potenzial, neuen Wohnraum schnell und ressourcenschonend zu schaffen.
Bestehendes umzuformen kann sogar ökologisch und wirtschaftlich sinnvoll sein, und leerstehenden Büros oder Stadtvierteln neues Leben einhauchen. Im Vergleich zum Neubau ist Revitalisierung und Umnutzung auch nachhaltiger. Laut einer Studie stehen 6,7 % der Büroimmobilien in den Top-7-Städten in Deutschland leer. Allein durch Umnutzung von Büros könnten 152.000 neue Wohnungen entstehen.
Welche Herausforderungen gibt es bei der Umnutzung von Büros?
Büros in Wohnungen umzuwandeln, ist kein Selbstläufer. Es gilt zahlreiche rechtliche, technische und wirtschaftliche Hürden zu überwinden. Stehen Büros in Gewerbegebieten, müssen für eine Umwandlung in Wohnraum erst Genehmigungsverfahren durchlaufen werden. Das kann einige Zeit in Anspruch nehmen. Unterstützen kann dabei ein professioneller Büro-zu-Wohnen Check von Drees & Sommer.
„Beispielsweise muss der Bauherr oder Investor vor einer Umwandlung in Wohnraum zunächst ein teils langwieriges Genehmigungsverfahren durchlaufen, wenn sich die Büroimmobilie in einem Gewerbegebiet befindet“, erklärt Tobias Golz, Director Real Estate bei Drees & Sommer.
Die Umnutzung von Büros kann technisch anspruchsvoll sein, weiß der Experte. Grundsätzlich sind Büros anders konzeptioniert und strukturiert als Wohngebäude. Für Funktionseinheiten wie Lobbys müssen neue Konzepte erdacht werden. Durch die Verschiedenheit der Grundrisse von Wohnungen und Büros kann es außerdem zum Flächenverlust kommen. Hier braucht es eine gründliche Planung, die die effizientesten Wohnungsgrundrisse ermöglicht.
Kann der “Bau-Turbo” der Bundesregierung kurzfristig mehr Wohnraum schaffen?
Trotz möglicher Hürden ist klar: Der Markt braucht kurzfristig wie mittelfristig Lösungen für leere Büroimmobilien. Wohnen kann dabei eine von mehreren Lösungen sein. Mit dem geplanten "Bau-Turbo” der Bundesregierung könnten sich die genannten Hürden stark reduzieren. Neue Förderprogramme können neue Möglichkeiten für den Bestand zugunsten des Wohnungsbaus bieten.
Was macht die Revitalisierung von Bestandsimmobilien nachhaltig?
Die Revitalisierung und Umnutzung bestehender Bürogebäude kann gegenüber Neubauprojekten echte Vorteile bieten. Graue Energie bezeichnet beispielsweise die Energiemenge, die für Herstellung, Transport, Lagerung, Verkauf und Entsorgung eines Bauwerks oder Bauprodukts insgesamt aufgewendet wird. Ohne Abriss und Neubau bleibt die investierte Energie enthalten, was sich positiv auf die Ökobilanz auswirkt.
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Worauf kommt es bei der Umnutzung von Büros in Wohnungen an?
Bei der Revitalisierung und Umnutzung von Büroraum zu Wohnraum konzentriert sich die Nachfrage häufig auf zentrale Lagen mit guter Anbindung an die vorhandene Infrastruktur. Fahren Bus und Bahn selten oder befindet sich das Objekt in einer Randlage, erschwert das eine Umwandlung. Denn was für das Büro gilt, gilt auch für die Wohnung: Menschen schätzen kurze Wege. Idealerweise ist der Supermarkt und das Lieblingsfitnessstudio direkt um die Ecke.
Betrachten Investoren oder Eigentümer die Wirtschaftlichkeit, stellen sie sich naturgemäß die Fragen: Kann ich mit Büros oder Wohnungen mehr Miete einnehmen? Lohnt sich die Investition? Generell lassen sich für Büroimmobilien in zentralen Lagen höhere Mieten verlangen. Auch sind Büroimmobilien nicht von der Mietpreisbremse betroffen, die in einigen Städten greift.
Entscheidend ist jedoch die Alternative: Eine nachgefragte Wohnfläche, die stabile Einnahmen generiert, ist einer dauerhaft leerstehenden Büroimmobilie vorzuziehen. Für die individuelle Immobilie braucht es aber zwingend eine passende Strategie.
Wie ein Büro-zu-Wohnen-Check den Weg zu einer wirtschaftlichen Nutzung weist
Das Team von Drees & Sommer analysiert alle relevanten Kriterien wie Grundstück, Markt, Gebäude und Kosten aus technischer, planerischer und wirtschaftlicher Perspektive. In wenigen Wochen liefert der Check Eigentümern oder Investoren so eine fundierte Entscheidungsgrundlage.
Was passiert, wenn eine Umnutzung nicht wirtschaftlich wäre?
Nicht in jedem Fall lohnt sich die Umwandlung einer leerstehenden Büroimmobilie in Wohnraum. „Ergibt unser Büro-zu-Wohnen-Check, dass sich eine Umnutzung nicht rentiert, entwickeln wir alternative Szenarien“, erklärt Tobias Golz von Drees & Sommer. Dazu zählt zum Beispiel Light Refurbishment oder Nachverdichtung bis hin zu Abriss und Neubau mit unterschiedlichen Nutzungen (Mixed-Use oder Life-Science).
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